Como evitar erros na compra da casa própria?

Especialistas recomendam que comprador não comprometa mais de 30% da renda familiar com aquisição do imóvel

RIO — Por impulso, empolgação ou falta de conhecimento, muitas pessoas adquirem um imóvel sem o devido planejamento orçamentário . Os erros mais comuns são não calcular o valor total das prestações , esquecer as taxas e impostos, não verificar se a documentação está em dia e menosprezar a vistoria. O problema é que estes pequenos deslizes podem causar uma dor de cabeça e um furo sem fim no bolso.

Para ajudar quem está a um passo de realizar uma compra, o Morar Bem conversou com especialistas do mercado imobiliário, que trouxeram algumas orientações. Em um ponto eles são unânimes: não comprometa mais de 30% da renda familiar. Neste percentual, é bom lembrar, não está apenas o valor da prestação, mas de todos os gastos com o novo imóvel.

— O ideal é pedir a simulação do que se vai pagar antes e após a entrega das chaves, pois é quando se tem ideia do comprometimento real. Em geral, a pré-chave é mais barata — explica Paulo Pôrto, professor de Negócios Imobiliários da FGV .

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O gerente de negócio da APSA, Gustavo Araújo, lembra ainda que há outros custos que devem ser considerados, como o imposto de transações sobre bens imóveis ( ITBI ), cobrado pelo município aonde está o imóvel. No Rio de Janeiro, ele corresponde a 3% .

O novo dono também deve reservar dinheiro para pagar a escritura e o registro de escritura. Em média, no Rio, isso corresponde a 1% do valor da transação, havendo um limite máximo fixado. Há ainda as certidões exigidas pelos cartórios para lavrar e registrar a escritura de compra e venda.

— Este custo pode ser arcado pelo vendedor ou pelo comprador, dependendo do acordo entre as partes. No Rio, gira em torno de R$ 1.200 para o proprietário. Haverá acréscimos se houver mais de um dono — diz Araújo, lembrando do foro e do laudêmio.

— O foro corresponde a uma taxa anual que é paga pelo proprietário. Entretanto, pode estar em atraso e precisará ser quitada antes da escritura. Já o laudêmio é uma taxa a ser paga pela transferência da propriedade e pode variar entre 2% e 6%, dependendo de quem seja o foreiro. É geralmente paga pelo vendedor, mas pode ser pelo comprador, conforme acordo das partes.

Outro problema comum é a documentação, tanto do comprador quanto do imóvel. Segundo o diretor da Avanço Realizações Imobiliárias, Sanderson Fernandes, os problemas mais comuns para os compradores são o CPF com irregularidades e as dúvidas sobre o FGTS.

— Se o cliente tiver algum apontamento no CPF ou na Receita Federal, provavelmente não conseguirá financiamento bancário. Nem todos os clientes sabem disso.

Confira se o imóvel tem alguma pendência

Outros dois erros muito recorrentes na compra de um imóvel são deixar de lado a conferência da documentação e a relaxar na vistoria.

O CEO da CAC Engenharia, Cristiano Coluccini, lembra que, no caso de imóveis novos, seja na planta ou em construção, é importante pesquisar a idoneidade da construtora, verificar a aprovação dos projetos na prefeitura, se o registro da incorporação está no cartório competente e checar se os itens relacionados no memorial descritivo da unidade e das partes comuns do imóvel foram entregues.

— Não conferir a documentação é um erro comum, e pode fazer o comprador perder boa parte do investimento — alerta Paulo Pôrto.

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Segundo ele, há uma lista de documentos que devem ser conferidos. Geralmente, o comprador tem a ajuda de um despachante ou de uma imobiliária para este processo. Entre os documentos que devem ser conferidos estão a certidão negativa de débitos do imóvel pronto e, se for lançamento, a matrícula do RGI no cartório da região.

No RGI constarão informações do proprietário e do incorporador, se há algum impedimento ou não e se o imóvel tem plenas condições de ser comercializado. Uma pendência comum é quando o imóvel está como garantia de uma empresa que faliu.

Atenção ao Habite-se

Outro documento para verificar, lembra Pôrto, é o Habite-se, que pode ser consultado na prefeitura. Sem ele, não é permitido morar nem alugar:

— Muitas vezes, alguém promete a venda dizendo que o Habite-se vai sair em alguns meses, mas isso pode dar problema depois.

Sobre a vistoria, os novos moradores costumam dar uma olhada geral. Alguns chegam até a se sentir envergonhados de ver cada detalhe diante do agente da imobiliária. Isto é um grande erro: depois que a entrega foi feita com o aval do comprador, não há como reclamar.

— Quando o cliente fecha a compra de uma unidade na planta, a vistoria é feita no momento em que ele conhece o imóvel. Ou seja, é a materialização de um sonho — reforça Coluccini. Ele destaca que este é o momento de ver cada detalhe.

— É nessa hora que o cliente deve identificar as condições de entrega, estabilidade, funcionalidade dos componentes, esquadrias e torneiras. Ou seja, se está tudo funcionando corretamente. É o momento de identificar os chamados vícios aparentes, ou de fácil constatação, devido à sua facilidade de percepção, e solicitar junto à construtora, quando necessário, a execução das medidas reparadoras.

Sanderson Fernandes explica que o processo de vistoria é diferente para apartamentos comprados na planta e para aqueles já prontos.

— Para os prontos, é marcada uma vistoria técnica, quando o cliente faz os apontamentos necessários, e é marcada uma vistoria de entrega. As chaves do apartamento são entregues e essa vistoria de entrega é feita depois que o cliente quitou a unidade. Para os apartamentos vendidos na planta, é agendada uma vistoria no ato da entrega das chaves do empreendimento, após a quitação do imóvel.

PASSO A PASSO 1.Verifique se a documentação do imóvel está correta

É importante pesquisar a idoneidade da construtora, verificar a aprovação dos projetos na prefeitura e se o registro da incorporação está no cartório competente. Você pode pedir ajuda a um despachante ou a uma imobiliária, que costumam checar a documentação. Entre os documentos que podem ser conferidos estão a certidão negativa de débitos do imóvel pronto e, se for lançamento, a matrícula do RGI no cartório da região. Outro documento é o Habite-se, que é conferido na prefeitura. Sem ele, não é permitido morar nem alugar.

2. Prestações: calcule o valor total até o fim do financiamento

Se for financiamento, o comprador precisa estar atento às taxas relativas a este tipo de transação, como vistoria do imóvel, seguro, emissão de contrato e as próprias prestações. As instituições bancárias geralmente fazem a simulação de todo o empréstimo. O ideal é pedir este cálculo para saber o que se vai pagar antes e depois da entrega das chaves, pois, em geral, os primeiros anos são mais baratos. Uma orientação de todos é que a prestação mensal (considerando todos os custos) não deve ultrapassar 30% da renda.

3. Outros custos: escritura, certidão, foro e laudêmio

Além de pensar no valor da entrada e da parcela, o cliente precisa dispor de uma verba para o pagamento da documentação, como ITBI, escritura, certidões, ônus reais e registro da escritura. Esses documentos custam, em média, 5% a mais no valor final do apartamento. Exemplo: em um apartamento de R$ 400 mil, estas despesas custariam cerca de R$ 20 Atenção, também, aos imóveis que têm as taxas anuais de foro e laudêmio (paga pela transferência da propriedade e pode variar entre 2% e 6%).

4. Veja se todos os seus documentos estão em dia

No caso do imóvel na planta, são solicitados documentos como identidade e CPF, certidão de estado civil e comprovante de residência atualizado. Para a renda, os últimos três contracheques, declaração do Imposto de Renda e extratos dos últimos meses, entre outros. Para usar o FGTS, pede-se cópia da carteira de trabalho, extrato do FGTS com saldo atualizado e, se já foi proprietário de imóvel, apresentar Ônus Reais (RGI) atualizado. O comprador deve estar atento para não esquecer de declarar o imóvel no próximo Imposto de Renda.

5. Vistoria: é a hora de ser minucioso

A vistoria é importante para que o cliente valide se está recebendo o produto que comprou. O processo de vistoria é diferente para apartamentos comprados na planta ou prontos. Para os prontos, é marcada a vistoria técnica, quando o cliente faz os apontamentos necessários e é marcada uma vistoria de entrega. As chaves do apartamento são entregues e a vistoria é feita após o cliente quitar a unidade. Para os apartamentos vendidos na planta, é agendada uma vistoria no ato da entrega das chaves do empreendimento, após a quitação.