Administração condominial

Dicas para síndico lidar com os principais problemas

Boa administração é fundamental para garantir bem-estar e harmonia nos condomínios

Viver em sociedade é uma situação que gera conflitos desde os primórdios da humanidade. Não há receita de bolo ou manual de instruções que ensine como lidar com pessoas com diversos valores, conceitos, pontos de vista, situação econômica e nível cultural que convivem em um mesmo ambiente.

Nos condomínios, que costumam abarcar todo esse universo de indivíduos, ter um profissional qualificado para gerir os diversos tipos de desavenças entre moradores é o primeiro passo para garantir a harmonia e a paz do empreendimento.

Até 2002, apenas a Lei 4.591, de 1964, conhecida como a Lei do Condomínio, regia as relações entre moradores e normas dentro de um edifício. Com o Código Civil, instituído em 2003, novos artigos relativos a direitos e deveres de síndicos e condôminos foram incorporados para nortear a administração de um condomínio. Portanto, atualmente gerenciar um condomínio é equivalente à administração de uma empresa.

É preciso ficar atento aos detalhes para que a gestão do síndico esteja em conformidade com a lei. Nesse processo, o papel de quem gerencia é essencial para definir com clareza as regras do condomínio. Por isso, aquela velha figura de um morador antigo, que toma à frente para resolver os problemas do prédio e se torna o síndico, ficou no passado. O universo dos condomínios tem exigido cada vez mais uma capacitação para estar à frente de um empreendimento.

A Apsa, a maior empresas em gestão condominial e negócios imobiliários do Brasil, oferece certificação de Gestor de Propriedades Urbanas (GPU), que conta com mais de 100 horas, entre cursos e workshops, com os profissionais mais gabaritados do mercado imobiliário. Como a função de síndico não exige curso superior, qualquer pessoa pode buscar a capacitação para se destacar no mercado e desenvolver melhor sua carreira como gestor de condomínio, por exemplo.

“Mesmo com o novo código, que trata de algumas situações de forma muito superficial, é preciso estipular regras internas e detalhar na convenção do condomínio para evitar confusões. Um profissional com um treinamento adequado para a função saberá a importância de definir e detalhar cada uma das normas, com as sanções e penalidades estipuladas para cada situação. Além do curso de GPU também temos a opção da contratação de um Gestor para administrar o condomínio”, explica Jean Carvalho, gerente geral de condomínios da Apsa.

Com responsabilidade, eficiência e experiência, o gestor ajuda a garantir o bom funcionamento e a harmonia do condomínio. Diferente do morador, que geralmente tem outro emprego, o GPU tem dedicação exclusiva à atividade, o que significa estar disponível para resolução de situações que costumam gerar bastante dor de cabeça aos condôminos.

“Em função das altas demandas de trabalho, conhecimento acerca das leis e a garantia de um papel mais isento no que diz respeito à resolução de conflitos, o GPU é uma boa saída principalmente para condomínios grandes, sejam eles residenciais ou comerciais”, explica Jean Carvalho.

Confira alguns problemas frequentes nos condomínios e algumas dicas para solucioná-los

Inadimplência: com a redução da multa de atraso de 20% para 2% com o novo Código Civil, o índice de inadimplência aumentou nos condomínios. Com a multa menor, muitos moradores não se preocupam mais em pagar as taxas em dia.

Segurança: quando os moradores não têm cuidado com o acionamento do portão eletrônico, deixam o portão da garagem aberto facilitando a entrada de qualquer estranho ou não tem regras claras quanto ao controle da entrada de visitantes, a segurança do condomínio fica comprometida. O síndico precisa estabelecer normas rígidas sobre a presença de desconhecidos no prédio e promover campanhas de conscientização sobre os perigos de assaltos quando não se tomam as precauções necessárias com a entrada do condomínio.

Animais de estimação: uma das reclamações mais frequentes, o problema começa quando o animal incomoda com latidos, abusos nas áreas comuns ou até intimidação. O ideal é ter regras claras quanto ao porte do animal, qual a entrada correta no condomínio, uso de focinheiras, entre outros.

Infiltração: problemas com goteiras e mofo provenientes de infiltração também costumam dar bastante dor de cabeça. Quando o problema for na ramificação geral do prédio, a responsabilidade de reparo é do condomínio, mas quando a infiltração for dentro do apartamento, o morador deve arcar com os custos. Se houver dúvidas sobre o foco do problema, pode ser necessário contratar uma perícia para avaliar se a goteira é do encanamento comum ou de uma determinada unidade.

Garagem: uso abusivo de vagas, confusão sobre a vaga de cada apartamento, colocar mais carros do que tem direito e resistência a uma vaga de acesso mais difícil são situações que costumam gerar muitos atritos entre moradores. É preciso deixar claro o regulamento sobre a utilização das vagas na garagem e adequar a convenção às necessidades do condomínio.

Áreas comuns: compartilhar áreas comuns exige bom senso dos moradores. É necessário entender que o espaço é de todos e que todos têm direito a utilizar. Promover abusos na área de lazer, apropriar-se do terraço ou telhado de forma indevida, fechar o corredor, alterar a harmonia estética de varandas ou corredores ao trocar portas das unidades, por exemplo, são atitudes que precisam ser rechaçadas possivelmente até com multas.

Barulho: atitudes antissociais como festas fora de horário, som alto, correria, vandalismo e falta de respeito também merecem atenção. São necessárias regras explícitas sobre a conduta no regimento interno do condomínio. O gestor pode sugerir reuniões específicas com jovens ou moradores mais festeiros sobre conscientização do bem-estar de todos que ali convivem.

Drogas: o consumo de entorpecentes geralmente causa bastante preocupação nos condomínios. Quando o uso de drogas é feito no interior dos apartamentos, a ação do síndico e do condomínio acaba sendo mais restrita. A situação é diferente quando o consumo ocorre nas dependências comuns do prédio. A ação deve ser coibida e, se necessário, a polícia pode ser acionada. No caso do cigarro, depende das regras do edifício. Há condomínios que proíbem fumar até mesmo nas varandas.

Fonte: Apsa